Scheidsmuren

De definities rondom het begrip scheidsmuur en gemene muur.


Een scheidsmuur is een muur die paalt aan de perceelsgrens. 

De gemene muur is de scheidsmuur die beide naburen in gemene eigendom hebben. 

De close is het gedeelte van de scheidsmuur dat gemeen gemaakt werd.

Recht tot aankoop

Voor scheidsmuren is de basisregel dat een nabuur het recht, maar niet de plicht, heeft om een muur die aan zijn perceel paalt gemeen te maken.  Gemeen maken betekent dat hij medeëigenaar kan worden van de muur door zich in te kopen.  De scheidsmuurcommissie maakt tabellen op met eenheidsprijzen voor het verrekenen van de waarde van de muur, een grafiek met minderwaardes om de slijtage aan de muur te verrekenen.

Slechts in één geval is de nabuur verplicht de muur te kopen ; het geval dat hij de muur gebruikt.  Wat ‘gebruiken’ betekent staat niet in een wettekst, het wordt indirekt afgeleid uit een artikel dat handelt over de modaliteiten van het gebruik.  Als gebruiken wordt beschouwd het ‘dragen’, gewicht op steunen.  Aangezien de definitie niet strikt is blijft het een rekbaar begrip en open voor discussie.

Bouwen te paard op de perceelsgrens

Tot voor een paar jaar was het algemeen gebruik dat de eerste bouwer een muur bouwde op de perceelsgrens en de tweede bouwer zich inkocht.  In de rechtspraak was er de theorie van het rechtsmisbruik om de tweede bouwer te verplichten de muur die bedoeld was om gemeen te maken niet inkocht.  Onder invloed van de technische evolutie en nieuwe eisen is de rechtspraak in zeer korte tijd veranderd. 

Een eerste reden is dat woningen nu veel zwaarder zijn dan vroeger, we zijn geëvolueerd van houten vloeren met kleine overspanningen naar zware betonnen vloeren met grote overspanningen, dit geeft een groot verschil in de belasting van de fundering en de grond.  Los van andere redenen en rekening houdend met hun aansprakelijkheid en verzekerbaarheid waren ingenieurs weinig geneigd om bestaande muren te gebruiken om op te dragen. 

Een tweede reden is het invoeren van minimale isolatiewaardes voor scheidingsmuren ; voor nieuwe muren moest isolatie voorzien worden, ofwel langs de ene zijde, ofwel langs de andere zijde, ofwel in het midden tussen twee aparte muren. 

De doorslaggevende reden is is akoestiek.  Met een muur van 18 cm baksteen kan je het gesprek bij de buren volgen.  Met 28 cm baksteen is de overlast beperkt, je kan de buren soms nog horen.  Met de akoestische eisen die nu gesteld worden hoor je de buren niet meer.  Die eisen kunnen alleen bereikt worden met ofwel een massieve gestort betonnen muur met een dikte van 30 cm of door twee volledig gescheiden muren met wat absorberende isolatie ertussen.

Die ene muur op de perceelsgrens is verleden tijd, de standaard is nu twee aparte muren met elk een eigen fundering, door elk van de buren zelf gebouwd zodat ook de fundering berekend kan worden in functie van de belasting en de sterkte van de grond en er geen risico is voor aansprakelijkheid.

De raad van state heeft de theorie van het rechtsmisbruik volledig ontkracht ; niet alleen is de tweede bouwer nu niet meer quasi verplicht om de muur te gebruiken en te kopen, de eerste bouwer die de muur half op het perceel van de buur gebouwd heeft zonder de expliciete toestemming van de nabuur wordt beschouwd als de snodaard die tegen het ‘recht’ gehandeld heeft.

De ideale scheidsmuur

Het gebruik dat nu geldt is het bouwen van de ‘ideale scheidsmuur’ : elke nabuur bouwt op het eigen perceel een eigen muur met een eigen fundering, tussen de twee muren wordt de holte opgevuld met isolatie, liefst rotswol omwille van brandbestendigheid en akoestsche kwaliteiten.  De eerste bouwer voorziet een isolatie en bescherming tegen de regen van zijn muur, de bescherming en isolatie zullen de perceelsgrens overschreiden.  De tweede bouwer breekt de bescherming af om zijn muur te bouwen.

Wat met de bestaande scheidsmuren op de perceelsgrens

Dat is een probleem. 

Gewoonlijk wordt de muur niet overgenomen en wordt een nieuwe muur naast de bestaande muur op de perceelsgrens geplaatst.  Als nadien het andere pand afgebroken wordt, met inbegrip van de scheidsmuur, dan wordt opnieuw tot tegen de bestaande muur gebouwd, over de perceelsgrens.